지분형 모기지, 청년/무주택자를 위한 새로운 주택 긍융제도 (대출조건)

지분형 모기지, 청년/무주택자를 위한 새로운 주택 긍융제도 (대출조건)

 

최근 부동산 가격 상승과 대출 규제 강화로 인해 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있습니다. 이에 따라 정부와 지자체는 다양한 주택금융 제도를 선보이고 있는데, 그 중 하나가 바로 지분형 모기지입니다.

이 글에서는 "지분형 모기지가 무엇인지, 어떤 장점과 단점이 있으며, 현재 왜 이슈가 되고 있는지"에 대해 쉽고 체계적으로 정리해 드리겠습니다.

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지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구매 시 전체 금액을 대출받는 것이 아니라, 일정 지분만을 본인이 소유하고 나머지는 정부나 공공기관이 공동 소유하는 주택금융 방식입니다.

예를 들어, 주택 가격이 4억 원일 경우, 70%인 2.8억원은 본인이 부담하고, 나머지 30%인 1.2억원은 정부가 부담하는 식입니다. 이때 정부는 공동 지분에 대해 이자나 임대료를 요구하지 않으며, 추후 주택 매각시 해당 지분에 대한 수익을 공유합니다.

 

지분형 모기지의 장점

• 초기 자금 부담 감소: 대출 규모가 줄어들어 대출 이자 부담이 낮아짐
• 정부와 리스크 분산: 주택 가치 변동에 따른 부담을 혼자 짊어지지 않아도 됨
• 청년층·신혼부부 우대 가능: 실제 사례에서도 공공임대와 연계된 지분형 분양 제도 활용

지분형 모기지의 단점 및 유의사항

• 주택 소유권 전체가 아님: 공동 소유이기 때문에 향후 주택 매각 시 정부와 수익 분배 필요
• 운영 조건이 복잡할 수 있음: 지분율 변경, 매매 제한 등 관련 규정이 많음
• 자산 증식 효과 제한: 전체 주택 가격 상승 시 기대 수익이 줄어들 수 있음

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왜 지금 지분형 모기지가 주목받을까?

2025년 들어 지분형 모기지가 검색 상위에 오르고 있는 이유는 다음과 같습니다:

1. 정책 확대 발표: 정부가 서울, 경기 등 수도권을 중심으로 청년·신혼부부 대상 시범사업을 확대 중
2. 주택 구매 부담 심화: 금리 인상과 집값 고점 인식으로 대안 금융 상품 관심 증가

지분형 모기지의 미래와 활용 전략

지분형 모기지는 단기 투자용보다는 장기 실거주자 중심의 제도입니다. 따라서 무주택자, 청년, 신혼부부 등에게 유리하며, 향후 정부 정책 변화에 따라 확대 가능성도 큽니다.

다만, 상품 구조와 조건을 충분히 이해하고 가입하는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 수익 분배 구조, 거주 의무, 매매 제한 등은 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

지분형 모기지는 집값과 대출 부담에 지친 실수요자들에게 새로운 선택지를 제시하고 있습니다. 하지만 제도의 구조와 리스크를 정확히 이해한 후 접근하는 것이 필요합니다.

앞으로 정부의 공급 확대 제도 안정화 여부에 따라, 지분형 모기는 한국 주택시장의 새로운 패러다임이 될 수 있습니다.

내 집 마련, 더 이상 혼자 짊어지지 않아도 됩니다.

지분형 모기지는 주택 구입의 새로운 방식으로서, 초기 자금 부담을 줄이고 주거 안정을 도모하는 데 기여할 수 있습니다. 정부와 금융당국은 시범사업 결과를 바탕으로 제도의 효과성과 시장 반응을 평가한 후, 전국적인 확대 여부를 결정할 것으로 보입니다. 따라서 지분형 모기지의 본격적인 시행 시기와 구체적인 조건은 향후 정책 결정에 따라 달라질 수 있습니다. 

 

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지분형 모기지, 청년/무주택자를 위한 새로운 주택 긍융제도 (대출조건)

 

1. 정책 검토 및 시범사업 준비

금융위원회는 2025년 3월 정례 기자간담회에서 지분형 모기지 도입을 위한 방안을 검토 중이라고 밝혔습니다. 김병환 금융위원장은 “집값 상승과 대출 규제 강화로 인해 주택 구입이 어려워진 상황에서, 지분형 모기지를 통해 초기 자금 부담을 줄이고자 한다”고 언급했습니다. 또한, “과거 유사한 제도들이 시장에서 큰 반응을 얻지 못했던 점을 고려하여, 시범적으로 수요를 테스트하는 작업을 거칠 계획”이라고 덧붙였습니다.

 

2. 시범사업 추진 지역

경기도시공사(GH)는 공명학온지구에서 지분적립형 주택 865가구를 포함한 시범사업을 추진중입니다. 이사업은 초기 자본이 부족한 청년과 신혼부부를 대상으로 하며, 초기 지분을 확보한 후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 점진적으로 취득(원리금상환방식)하는 방식입니다. 이러한 시범사업은 지분형 모기지 도입을 위한 실질적인 테스트베드로 활용되고 있습니다.

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대상자 및 대출 요건

무주택의 실수요자, 청년층 및 신혼부부를 우선 대상으로 합니다.

단, 소득 및 자산요건이 일정 기준 이하인 자가 대상인데, 정확한 정책이 발표되면 결정될 것 같습니다.

3인 가구 기준 연소득 8000만원 이하, 금융자산 3억원 이하 정도가 될 것으로 보입니다.

 

대출 한도

주택가격	본인 지분 70%	정부 지분 30%	실제 대출금 예시
4억원 이하	2.8억	1.2억	2.8억 LTV 70% 적용 > 1.96억 대출 가능, 실제 8천4백으로 내집마련
6억원 이하	4.2억	1.8억	4.2억 LTV 70% 적용 > 2.94억 대출 가능, 실제 1억2천6백으로 내집마련
8억원 이하	5.6억	2.4억	5.6억 LTV 70% 적용 > 3.92억 대출 가능, 실제 1억6천8백으로 내집마련

 

대출한도는 6억원 이하가될 확률이 아주 높습니다.

6억원 주택의 30% = 1.8억원이 정부 소유인데 수만 가구 시행 시 막대한 재정소요가 예상됩니다.

다만 수도권 같이 시범사업 확대 시 7~8억원까지 상향 조정될 여지는 일부 있을 수 있습니다.